Impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España 2026
Pellicer & Heredia te ayuda a reducir la carga fiscal sobre tus ganancias patrimoniales
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España se aplica cuando un residente o no residente vende una propiedad española, acciones u otro activo obteniendo una ganancia. En 2026, los vendedores no residentes de bienes inmuebles en España tributan generalmente al 19% sobre la ganancia neta y el comprador debe retener el 3% del precio de venta mediante el Modelo 211. Los residentes declaran las ganancias en el Modelo 100 y tributan según la escala del ahorro, que va del 19% al 30%.
Pellicer & Heredia ayuda a no residentes, expatriados e inversores extranjeros a entender y reducir el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España al vender una propiedad u otros activos. Nuestros asesores fiscales legales identifican las deducciones, exenciones y estrategias de ahorro fiscal disponibles para minimizar tu carga tributaria.
Revisado por Pedro Heredia Ortiz, abogado fiscal internacional en Pellicer & Heredia.
- Colegiado n.º 5954
- Idiomas: inglés y español
- Última actualización: junio de 2026
Asistencia legal especializada en España para reducir tu carga fiscal y garantizar el cumplimiento normativo.
Ofrecemos apoyo legal experto en asuntos relacionados con el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España. Te ayudamos a calcular correctamente el impuesto, identificar deducciones y exenciones, gestionar las declaraciones y garantizar el pleno cumplimiento de la normativa fiscal española, minimizando al mismo tiempo tu carga económica.
Datos clave sobre la tributación de las ganancias patrimoniales en España
Impuesto principal
Impuesto sobre la ganancia neta obtenida por la venta de un activo
Tipo aplicable a la venta de inmuebles por no residentes
19% sobre la ganancia imponible derivada de bienes inmuebles situados en España.
Retención del 3%
El comprador retiene el 3% del precio de venta y lo ingresa en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211.
Modelo para vendedores no residentes
Modelo 210, normalmente presentado después de la venta para liquidar el impuesto final o solicitar una devolución.
Tipos impositivos para residentes
Escala del ahorro del 19% al 30%, según el importe de la ganancia.
Modelo para residentes fiscales
Modelo 100 de la declaración anual del IRPF.
Fórmula de la ganancia imponible
Valor de transmisión menos valor de adquisición, gastos deducibles de compra y venta, y mejoras admisibles.
Impuesto local
La plusvalía municipal también puede aplicarse al incremento del valor del suelo urbano, según el ayuntamiento.
Documentación clave
Escritura de compra, escritura de venta, facturas, justificantes de impuestos, honorarios de agencia, facturas de mejoras y justificante del Modelo 211.
Mejor momento para recibir asesoramiento
Antes de firmar el contrato de arras, fijar la fecha de compraventa o firmar la escritura de venta.
¿Qué es el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España?
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España es el impuesto que se paga por el beneficio obtenido cuando un activo se vende por un valor superior al de adquisición. Para propietarios extranjeros, la situación más habitual es la venta de una propiedad en España, aunque también pueden generarse ganancias patrimoniales por acciones, activos de inversión, participaciones empresariales o bienes heredados que se venden posteriormente.
El punto clave es que España grava la ganancia neta, no el precio total de venta. Un cálculo correcto debe partir de la escritura de compra, la escritura de venta, los gastos de adquisición, los gastos de venta, las mejoras admisibles y cualquier valor fiscal previo. Para los no residentes, la retención del 3% practicada por el comprador es solo un pago a cuenta, no necesariamente el impuesto final a pagar.
Impuesto sobre las ganancias patrimoniales al vender una propiedad en España
La venta de una propiedad es el escenario en el que la mayoría de clientes extranjeros necesitan asistencia legal y fiscal. La operación combina varios elementos: la propia ganancia patrimonial, la retención del 3% para no residentes cuando resulta aplicable, la obligación de presentar la declaración por parte del vendedor, la posible plusvalía municipal y la documentación requerida por la notaría, el comprador y la Agencia Tributaria española.
Vendedores no residentes
Un no residente que vende un inmueble situado en España debe declarar la ganancia patrimonial en España. La ganancia imponible se calcula comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición, una vez aplicados los gastos deducibles y las mejoras que permite la normativa fiscal española. En 2026, el tipo impositivo aplicable a este tipo de ganancia patrimonial es generalmente del 19%.
El comprador debe retener el 3% del precio de compra acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria española mediante el Modelo 211. Posteriormente, el vendedor no residente presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia real. Si el 3% retenido es superior al impuesto final a pagar, el vendedor puede solicitar una devolución. Si es inferior, debe abonar la diferencia.
Residentes fiscales en España
Los residentes fiscales en España declaran las ganancias patrimoniales en la declaración anual del IRPF, mediante el Modelo 100. Para los residentes, las ganancias suelen tributar en la base imponible del ahorro, con tipos progresivos. Desde 2025, la escala del ahorro alcanza el 30% para el tramo más alto, por encima de 300.000 euros.
Los residentes pueden acceder a exenciones que no siempre están disponibles para los no residentes, especialmente cuando venden su vivienda habitual. Las dos vías de planificación más relevantes son la reinversión en una nueva vivienda habitual y la exención para vendedores mayores de 65 años cuando la propiedad vendida constituye su vivienda habitual.
Compradores y retención del 3%
La retención del 3% es una de las partes que más confusión genera en la venta de una propiedad en España por parte de un no residente. No es un recargo, una sanción ni un impuesto adicional. Es un pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias patrimoniales del vendedor. El comprador está legalmente obligado a ingresar ese importe en la Agencia Tributaria y entregar al vendedor el justificante del pago.
La retención puede generar problemas de liquidez porque se calcula sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Un vendedor con una ganancia baja o inexistente puede sufrir igualmente la retención en el momento de la firma y debe presentar la documentación correcta para recuperar el exceso.
Cómo calcular el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España
La fórmula básica es: ganancia imponible = valor de transmisión – valor de adquisición. El trabajo legal consiste en determinar qué gastos, impuestos y mejoras pueden añadirse al valor de adquisición o deducirse del valor de transmisión.
En las operaciones inmobiliarias, esta revisión debería realizarse antes de la firma. Una vez firmada la venta, pueden faltar facturas, el comprador puede haber presentado ya la retención y el vendedor puede perder tiempo al intentar recuperar un pago en exceso.
Valor de adquisición
El valor de adquisición normalmente parte del importe pagado por la propiedad cuando se compró. También puede incluir los impuestos y gastos vinculados a la adquisición, como los honorarios de notaría, los gastos del Registro de la Propiedad, el impuesto de transmisiones patrimoniales, el IVA o el impuesto de actos jurídicos documentados, los honorarios legales y otros costes directamente relacionados con la compra.
Si la propiedad fue heredada o recibida por donación, el cálculo debe revisarse en relación con el valor utilizado a efectos del impuesto sobre sucesiones o donaciones. Esta es una fuente habitual de errores para familias extranjeras que heredan una propiedad en España y posteriormente deciden venderla.
Valor de transmisión
El valor de transmisión suele partir del precio de venta. De ese importe, el vendedor puede deducir los gastos relacionados con la venta que estén debidamente documentados, como los honorarios de la agencia inmobiliaria, los honorarios legales, los gastos de notaría pagados por el vendedor y otros gastos directamente vinculados a la transmisión.
La escritura de venta por sí sola no basta para optimizar el cálculo. El vendedor debe conservar facturas, extractos bancarios, justificantes fiscales y pruebas de pago. Sin pruebas, la Agencia Tributaria puede rechazar las deducciones aunque el gasto haya sido real.
Mejoras y gastos de reforma
Las mejoras que incrementan el valor del inmueble pueden reducir la ganancia imponible, pero el mantenimiento ordinario normalmente no. Una reforma estructural, ampliación, instalación o mejora que aumente el valor o la vida útil de la propiedad debe revisarse de forma diferente a trabajos de pintura, pequeñas reparaciones o sustituciones que solo conservan el inmueble.
La distinción es importante porque muchos propietarios extranjeros reforman viviendas en España durante varios años y asumen que todas las facturas pueden deducirse. Pellicer & Heredia revisa las facturas y clasifica cada gasto antes de presentar la declaración fiscal.
Tipos del impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España en 2026
El tipo aplicable depende de si el vendedor es residente fiscal en España o no residente, y de la naturaleza de la ganancia.
Tipo aplicable a no residentes
El valor de adquisición normalmente parte del importe pagado por la propiedad cuando se compró. También puede incluir los impuestos y gastos vinculados a la adquisición, como los honorarios de notaría, los gastos del Registro de la Propiedad, el impuesto de transmisiones patrimoniales, el IVA o el impuesto de actos jurídicos documentados, los honorarios legales y otros costes directamente relacionados con la compra.
Si la propiedad fue heredada o recibida por donación, el cálculo debe revisarse en relación con el valor utilizado a efectos del impuesto sobre sucesiones o donaciones. Esta es una fuente habitual de errores para familias extranjeras que heredan una propiedad en España y posteriormente deciden venderla.
Tipos del ahorro para residentes fiscales
Los residentes fiscales en España tributan por las ganancias patrimoniales a través de la escala del ahorro. En 2026, los tipos aplicables son progresivos: 19% hasta 6.000 euros, 21% de 6.000 a 50.000 euros, 23% de 50.000 a 200.000 euros, 27% de 200.000 a 300.000 euros y 30% por encima de 300.000 euros. La situación fiscal final puede cambiar si se aplica una exención, si existen pérdidas patrimoniales que puedan compensar la ganancia o si el vendedor está acogido a un régimen fiscal especial. Esto es especialmente relevante cuando la ganancia es elevada, la propiedad ha sido heredada, el vendedor tiene más de 65 años, la propiedad ha sido su vivienda habitual o el vendedor se ha convertido recientemente en residente fiscal en España.
Impuesto sobre ganancias patrimoniales en España: residentes y no residentes
Impuesto aplicable
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Tipo impositivo sobre ganancias patrimoniales
Escala progresiva del ahorro: 19%–30%
Generalmente, tipo fijo del 19% sobre la ganancia patrimonial.
Ámbito imponible
Ganancias patrimoniales mundiales
Ganancias patrimoniales derivadas de activos españoles, como bienes inmuebles situados en España.
Modelo fiscal principal
Modelo 100, declaración anual del IRPF
Modelo 210
Plazo de presentación
Campaña anual de la renta en España
En las transmisiones inmobiliarias, dentro de los tres meses siguientes al transcurso de un mes desde la fecha de venta
Retención del 3% en ventas de propiedades
No aplicable
El comprador retiene e ingresa el 3% mediante el Modelo 211
Deducciones y exenciones
Mayor acceso a exenciones, compensaciones y beneficios fiscales
Más limitadas, aunque puede aplicarse algún beneficio por reinversión para residentes de la UE/EEE
Impacto del convenio de doble imposición
Puede afectar a la tributación en el otro país
Las ganancias inmobiliarias situadas en España tributan generalmente en España
La retención del 3% no es el impuesto final sobre las ganancias patrimoniales. Es un pago a cuenta realizado por el comprador en nombre del vendedor no residente y posteriormente se compensa en el Modelo 210. Si el impuesto final es inferior al importe retenido, el vendedor puede solicitar una devolución.
Plusvalía municipal y otros gastos de venta
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales no es el único impuesto que debe tenerse en cuenta al vender una propiedad en España. La venta de inmuebles urbanos también puede generar plusvalía municipal, un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano. Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento correspondiente y depende de los valores catastrales, el periodo de titularidad y la normativa local.
El impuesto nacional sobre las ganancias patrimoniales y la plusvalía municipal son impuestos diferentes. Un vendedor puede tener obligación de declarar la ganancia patrimonial aunque la plusvalía municipal sea baja, y viceversa. Por este motivo, la venta debe revisarse teniendo en cuenta tanto la exposición fiscal nacional como la local.
Exenciones y reducciones
La planificación del impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España debe realizarse siempre antes de completar la venta. Algunas exenciones dependen de la residencia fiscal del vendedor, su edad, el uso de la propiedad y los plazos de reinversión. Una vez firmada la escritura, las opciones pueden ser más limitadas.
Reinversión en vivienda habitual
Los residentes fiscales en España pueden estar exentos de tributar por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, siempre que se cumplan las condiciones y plazos legales. Esta exención requiere una documentación cuidadosa y debe declararse correctamente en la declaración del IRPF.
Los no residentes de la UE y del EEE también pueden tener reglas específicas de reinversión en determinados casos, cuando venden la que fue su vivienda habitual en España y reinvierten en una nueva vivienda habitual. Este punto debe revisarse antes de asumir que toda la ganancia está sujeta a tributación.
Vendedores mayores de 65 años
Los residentes fiscales en España mayores de 65 años pueden estar exentos por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual. La exención también puede aplicarse cuando se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Para otros activos, los contribuyentes mayores de 65 años pueden acceder a una exención independiente cuando el importe obtenido se reinvierte en una renta vitalicia, sujeta a los límites y condiciones legales. Esta es una vía de planificación que debe analizarse antes de la venta.
Inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994
Los inmuebles más antiguos pueden requerir un análisis del régimen transitorio. En determinados casos, parte de la ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006 puede reducirse mediante el régimen español de coeficientes de abatimiento, sujeto al límite de valor de transmisión de 400.000 euros y a otras condiciones legales.
Este cálculo es técnico y depende de la fecha de adquisición, el valor de venta, el tipo de activo, el historial de titularidad y si el vendedor ha utilizado previamente este régimen transitorio.
¿Qué modelo necesito para declarar las ganancias patrimoniales en España?
El modelo utilizado para declarar ganancias patrimoniales en España depende de la residencia fiscal del vendedor y del tipo de activo que se vende. Entender cuál es el modelo correcto es esencial antes de completar la venta, porque los errores pueden retrasar devoluciones, generar una exposición fiscal innecesaria o dificultar la acreditación de que la situación relativa al impuesto sobre las ganancias patrimoniales ha quedado correctamente regularizada.
Modelo 100 para residentes fiscales en España
Si eres residente fiscal en España, las ganancias patrimoniales se declaran generalmente mediante el Modelo 100, la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Esta declaración incluye tus rentas y ganancias patrimoniales mundiales del ejercicio fiscal, incluidas las ganancias derivadas de la venta de activos españoles o extranjeros.
La declaración del IRPF se presenta normalmente durante la campaña anual de la renta en España, habitualmente entre abril y junio del año siguiente al ejercicio fiscal en el que se generó la ganancia. Por ejemplo, si un residente fiscal en España vende una propiedad en 2026, la ganancia se declararía normalmente en la declaración de la renta de 2026, presentada en 2027.
Modelo 210 para vendedores no residentes
Si no eres residente fiscal en España y vendes una propiedad, acciones u otro activo situado en España, es posible que tengas que declarar la ganancia mediante el Modelo 210, la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
En las operaciones inmobiliarias, el Modelo 210 se presenta después de formalizar la venta. El plazo de presentación para transmisiones inmobiliarias es de tres meses una vez transcurrido el primer mes desde la fecha de transmisión. En la práctica, esto significa que el vendedor normalmente presenta el Modelo 210 después de que el comprador haya presentado el Modelo 211 y haya aportado el justificante de la retención del 3%.
El Modelo 210 también es el modelo utilizado para compensar la retención del 3% ya ingresada por el comprador. Si el impuesto final sobre las ganancias patrimoniales es superior a la retención, el vendedor debe abonar la diferencia. Si la retención es superior al impuesto final a pagar, el vendedor puede solicitar una devolución a la Agencia Tributaria española.
Modelo 211 y retención del 3%
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador generalmente debe retener el 3% del precio de venta acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria española mediante el Modelo 211.
La retención del 3% se calcula sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Por eso, el importe retenido puede ser superior o inferior al impuesto final sobre las ganancias patrimoniales a pagar. Si el vendedor obtuvo una ganancia reducida, no obtuvo ganancia o incluso tuvo una pérdida, puede ser posible solicitar una devolución mediante el Modelo 210.
Impuesto de plusvalía municipal
Además del impuesto sobre las ganancias patrimoniales, la venta de un inmueble urbano en España también puede generar el impuesto de plusvalía municipal. Se trata de un impuesto local cobrado por el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo urbano durante el periodo de titularidad.
La plusvalía municipal es independiente del impuesto sobre las ganancias patrimoniales y no se declara mediante el Modelo 100, el Modelo 210 ni el Modelo 211. El procedimiento aplicable, el plazo y el método de cálculo dependen del municipio en el que esté situada la propiedad.
Resumen de modelos fiscales para ganancias patrimoniales en España
Residente fiscal en España que vende una propiedad u otro activo
100
Vendedor
Declarar la ganancia patrimonial en la declaración anual del IRPF
No residente que vende un inmueble en España
210
Vendedor
Declarar la ganancia patrimonial real, compensar la retención del 3% y pagar el impuesto o solicitar una devolución.
Comprador que adquiere una propiedad en España a un vendedor no residente
211
Comprador
Ingresar la retención del 3% en la Agencia Tributaria española
Venta de inmueble urbano o suelo urbano
Declaración de plusvalía municipal
Normalmente el vendedor, dependiendo del caso y de la normativa local.
Declarar el impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano
Impuesto sobre ganancias patrimoniales para propietarios de EE. UU., Reino Unido, Canadá y Países Bajos
Los propietarios extranjeros suelen necesitar coordinar el asesoramiento fiscal en España con el asesoramiento fiscal en su país de residencia. España puede gravar la ganancia porque la propiedad está situada en España, mientras que el país de residencia también puede exigir su declaración o permitir la aplicación de créditos fiscales por el impuesto pagado en España. La secuencia de presentaciones, los tipos de cambio, las fechas y la prueba documental son aspectos importantes.
Ciudadanos estadounidenses que venden una propiedad en España
Los ciudadanos estadounidenses y titulares de green card pueden tener obligaciones de declaración en Estados Unidos aunque la propiedad esté situada en España. El cálculo fiscal español debe coordinarse con un asesor fiscal estadounidense para que los créditos fiscales extranjeros, la conversión de divisas, la base fiscal y los plazos se traten de forma coherente.
Residentes en Reino Unido que venden una propiedad en España tras el Brexit
Los residentes en Reino Unido que venden una propiedad en España deben revisar el cálculo del impuesto sobre las ganancias patrimoniales para no residentes en España, la retención del 3% y el tratamiento fiscal de la ganancia en Reino Unido. Tras el Brexit, es especialmente importante no asumir que los beneficios fiscales de la UE/EEE se aplican automáticamente.
Residentes neerlandeses y de la UE
Los residentes neerlandeses y otros residentes de la UE deben revisar si las disposiciones de reinversión de la UE/EEE, el tratamiento previsto en el convenio o las obligaciones fiscales locales afectan al resultado final. Aunque España grave la ganancia, la situación declarativa en el extranjero debe coordinarse antes de presentar la declaración.
Residentes canadienses
Los residentes canadienses que venden una propiedad en España deben revisar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España, la retención del 3%, las cuestiones relativas al tipo de cambio y las obligaciones de declaración en Canadá. La fecha de venta, el valor de la escritura, el historial de adquisición y la prueba del impuesto pagado en España pueden ser relevantes para el cálculo en Canadá.
¿Cómo declarar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España tras vender una propiedad?
Nuestro papel consiste en dejar clara la situación fiscal antes de que el cliente firme la escritura definitiva. Revisamos la documentación, calculamos la ganancia prevista, identificamos los gastos deducibles, confirmamos si se aplica alguna exención, coordinamos con la notaría o el comprador cuando es necesario y preparamos la declaración fiscal tras la formalización de la venta.
Paso 1 - Revisión fiscal previa a la venta
Analizamos tu situación de residencia, la estructura de titularidad, la fecha de adquisición, el valor de compra, el precio de venta previsto, la situación hipotecaria, las facturas y las posibles exenciones antes de que se formalice la venta.
Paso 2 - Recopilación de documentación
Solicitamos la escritura de compra, el borrador de la escritura de venta, facturas, justificantes fiscales, pruebas de mejoras, documentos de herencia o donación cuando corresponda y cualquier declaración previa que afecte al cálculo.
Paso 3 - Cálculo de la ganancia patrimonial
Calculamos la ganancia imponible, el impuesto previsto del 19% para no residentes o el impuesto del ahorro para residentes, la retención del 3% y la posible devolución o pago adicional tras la formalización de la venta.
Paso 4 - Coordinación con la notaría y formalización de la venta
Para vendedores no residentes, comprobamos que el comprador entiende la retención del 3% y que la documentación correcta estará disponible para que el vendedor pueda presentar el Modelo 210 o solicitar una devolución.
Paso 5 - Presentación de la declaración fiscal y gestión de la devolución
Tras la venta, preparamos y presentamos la declaración fiscal correspondiente, hacemos seguimiento de la devolución cuando la retención del 3% supera el impuesto final y respondemos a cualquier requerimiento de información adicional de la Agencia Tributaria.
Errores comunes que debes evitar al declarar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales debe revisarse antes de la formalización de la venta, especialmente si el vendedor es no residente, la propiedad ha sido heredada, existen gastos deducibles o la retención del 3% puede dar lugar a una devolución. Estos son los principales errores que debes evitar al vender una propiedad en España.
- Calcular el impuesto sobre el precio de venta. El impuesto se calcula generalmente sobre la ganancia neta, no sobre el precio total de venta. El valor de compra, el valor de venta y los gastos deducibles deben revisarse conjuntamente.
- Confundir la retención del 3% con el impuesto final. El 3% retenido por el comprador es un pago a cuenta. El vendedor debe calcular igualmente el impuesto final mediante el Modelo 210.
- Presentar la declaración sin el justificante del Modelo 211. Este justificante acredita que el comprador ingresó la retención. Es necesario para compensar el importe o solicitar una devolución.
- Olvidar la plusvalía municipal. Este impuesto local es independiente del impuesto sobre las ganancias patrimoniales y puede aplicarse al vender un inmueble urbano en España.
- Incluir gastos no deducibles. El mantenimiento, la decoración o las pequeñas reparaciones no siempre son deducibles. Las facturas deben revisarse antes de utilizarlas en el cálculo.
- Perder la documentación justificativa. Los gastos de notaría, los gastos de registro, los honorarios de agencia, los honorarios legales y las facturas de mejoras pueden afectar a la ganancia imponible si están debidamente documentados.
- Utilizar una residencia fiscal incorrecta. Residentes y no residentes utilizan modelos fiscales, tipos impositivos, plazos y exenciones diferentes.
- Asumir que un convenio fiscal elimina la tributación en España. Los convenios fiscales pueden afectar a la tributación en el extranjero, pero las ganancias derivadas de bienes inmuebles situados en España tributan generalmente en España.
- Solicitar asesoramiento después de la firma. Una vez firmada la escritura, algunas opciones de planificación pueden dejar de estar disponibles. El enfoque más seguro es calcular el impuesto antes de formalizar la venta.
¿Por qué elegir Pellicer & Heredia para el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España?
Somos un despacho de abogados que asesora a clientes internacionales en materia fiscal, inmobiliaria y de extranjería en España. Nuestro equipo trabaja con propietarios no residentes, expatriados y familias extranjeras que necesitan una orientación legal clara antes de vender, heredar o reestructurar activos en España.
Combinamos el apoyo en operaciones inmobiliarias con experiencia en la presentación de declaraciones fiscales, de modo que el cliente recibe un servicio coordinado: revisión de la venta, cálculo fiscal, apoyo notarial, coordinación de los Modelos 210/211, gestión de devoluciones y planificación fiscal internacional cuando resulta necesario.
Preguntas frecuentes
¿Existe impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España?
Sí. España grava las ganancias patrimoniales cuando un residente o no residente vende un activo con beneficio. Para propietarios extranjeros, el caso más habitual es la venta de un inmueble en España. El impuesto se calcula sobre la ganancia neta, no sobre el precio total de venta. El tratamiento correcto depende de la residencia fiscal, el tipo de activo, los gastos deducibles, las exenciones y cualquier coordinación del convenio fiscal con el país de residencia del vendedor.
¿Cuánto se paga de impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España en 2026?
En 2026, los no residentes que venden un inmueble en España tributan generalmente al 19% sobre la ganancia patrimonial neta. Los residentes fiscales en España tributan según la escala del ahorro, que va del 19% al 30% en función del importe de la ganancia. El impuesto final puede variar si se aplican deducciones, exenciones, pérdidas, beneficios por reinversión o reglas especiales.
¿El impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España se paga sobre el precio de venta o sobre el beneficio?
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales se paga sobre la ganancia imponible, no sobre el precio total de venta. La ganancia se calcula generalmente restando del valor de transmisión el valor de adquisición y los gastos deducibles. Sin embargo, a los vendedores no residentes de inmuebles se les practica una retención del 3% sobre el precio de venta en el momento de la firma. Esa retención es un pago a cuenta y debe regularizarse mediante la declaración fiscal correspondiente.
¿Cuál es la fórmula para calcular el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España?
La fórmula simplificada es: ganancia imponible = valor de transmisión – valor de adquisición. El valor de adquisición puede incluir el precio de compra, los impuestos de adquisición, los gastos de notaría y registro, los honorarios legales y las mejoras admisibles. El valor de transmisión puede reducirse con gastos de venta documentados, como los honorarios de la agencia inmobiliaria o los honorarios legales del vendedor. El cálculo debe estar respaldado por facturas y escrituras.
¿Qué es la retención del 3% al vender una propiedad en España?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador debe retener el 3% del precio de compra acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria española mediante el Modelo 211. No se trata del impuesto final. Es un pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias patrimoniales del vendedor. Posteriormente, el vendedor presenta el Modelo 210 para calcular la deuda real y solicitar una devolución si se ha retenido en exceso.
¿Puede un no residente recuperar la retención del 3% en España?
Sí, un vendedor no residente puede solicitar una devolución cuando la retención del 3% es superior al impuesto real sobre las ganancias patrimoniales a pagar. Esto suele ocurrir cuando la ganancia es reducida, el vendedor no ha obtenido ganancia o los gastos deducibles y las mejoras reducen significativamente la base imponible. La devolución requiere una correcta presentación del Modelo 210, el justificante del Modelo 211 y la documentación justificativa.
¿Qué modelos se utilizan para el impuesto sobre las ganancias patrimoniales de no residentes?
En las ventas de inmuebles por parte de no residentes, el comprador presenta el Modelo 211 para ingresar la retención del 3%. Posteriormente, el vendedor presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial y regularizar su situación fiscal. Si la retención es superior al impuesto final a pagar, el vendedor puede solicitar una devolución. Si es inferior, debe abonar la diferencia.
¿Los no residentes pagan el 19% o el 24% sobre las ganancias patrimoniales en España?
Para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles u otros activos situados en España, el tipo aplicable a no residentes es generalmente del 19%. El tipo del 24% corresponde a otras categorías de rentas de no residentes y no debe presentarse como el tipo habitual para las ganancias patrimoniales inmobiliarias. Esta distinción es importante porque muchos propietarios extranjeros reciben información confusa antes de vender.
¿Los ciudadanos estadounidenses pagan impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España al vender una propiedad española?
Sí. Un ciudadano estadounidense no residente en España normalmente debe declarar la ganancia en España cuando vende un inmueble situado en España. El comprador retiene el 3% del precio y el vendedor presenta el Modelo 210. La situación fiscal en Estados Unidos debe coordinarse con un asesor estadounidense, ya que los ciudadanos de EE. UU. también pueden tener obligaciones de declaración y pueden necesitar aplicar créditos fiscales por impuestos pagados en el extranjero.
¿Los residentes en Reino Unido que venden una propiedad en España siguen pagando impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España?
Sí. Los residentes en Reino Unido que venden una propiedad en España normalmente deben declarar la ganancia patrimonial en España porque el inmueble está situado en territorio español. El comprador debe retener el 3% del precio de venta si el vendedor es no residente. Las consecuencias fiscales en Reino Unido deben revisarse por separado, especialmente tras el Brexit y cuando la conversión de divisas o una residencia previa en España sean relevantes.
¿Puedo evitar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España reinvirtiendo en otra vivienda?
Los residentes fiscales en España pueden estar exentos de tributar por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual si el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, siempre que se cumplan las condiciones y plazos legales. Los no residentes de la UE y del EEE también pueden tener reglas específicas de reinversión en determinados casos. Esto debe analizarse antes de la venta, porque los plazos y la documentación son esenciales.
¿Los vendedores mayores de 65 años están exentos del impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España?
Los residentes fiscales en España mayores de 65 años pueden estar exentos del impuesto sobre las ganancias patrimoniales al vender su vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales. También existe una exención independiente para determinadas ventas de activos cuando el importe obtenido se reinvierte en una renta vitalicia que cumpla los requisitos, sujeta a límites y condiciones. Los no residentes no deben asumir que estas exenciones para residentes se aplican automáticamente.
¿Pueden los gastos de reforma reducir el impuesto sobre las ganancias patrimoniales?
Algunos gastos de reforma o mejora pueden reducir la ganancia imponible si tienen la consideración de mejoras y están debidamente documentados. El mantenimiento ordinario y las reparaciones normalmente no tienen el mismo tratamiento. La Agencia Tributaria puede solicitar facturas, justificantes de pago y pruebas de que las obras aumentaron el valor o la vida útil de la propiedad.
¿Qué ocurre si la propiedad en España fue heredada?
Si la propiedad fue heredada, el valor de adquisición suele depender del valor utilizado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones español, sujeto a los límites legales y a la documentación justificativa. Este valor pasa a formar parte del cálculo posterior del impuesto sobre las ganancias patrimoniales cuando se vende la propiedad. Las ventas de propiedades heredadas deben revisarse con cuidado, porque los errores en el expediente de herencia previo pueden afectar al impuesto final.
¿Qué es la plusvalía municipal y es lo mismo que el impuesto sobre las ganancias patrimoniales?
La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento de valor del suelo urbano. Es diferente del impuesto nacional sobre las ganancias patrimoniales. El ayuntamiento gestiona la plusvalía municipal, mientras que la Agencia Tributaria española gestiona el impuesto sobre la renta o el impuesto sobre la renta de no residentes. Un vendedor de una propiedad puede necesitar tener en cuenta ambos impuestos antes de la firma.
¿Cuándo debo calcular el impuesto sobre las ganancias patrimoniales antes de vender una propiedad en España?
El mejor momento es antes de firmar el contrato de arras o de confirmar la estructura de la operación. Una revisión previa a la venta permite al vendedor comprobar deducciones, exenciones, estructura de titularidad, exposición a la plusvalía municipal y la devolución prevista o el pago adicional tras la retención del 3%. Esperar hasta después de la firma puede reducir las opciones de planificación y retrasar las devoluciones.
¿Qué documentos necesito para calcular el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España?
Normalmente necesitas la escritura de compra, la escritura de venta o las cifras provisionales de la operación, facturas de notaría y registro, justificantes fiscales, facturas de la agencia inmobiliaria, facturas de honorarios legales, facturas de mejoras, documentos de herencia o donación cuando corresponda, información catastral y el justificante del Modelo 211 si se practicó una retención del 3%. También puede ser necesaria la prueba bancaria de pago.
¿Qué ocurre si no obtuve beneficio con la venta?
Un vendedor no residente puede sufrir igualmente la retención del 3% en el momento de la firma aunque no exista una ganancia patrimonial real. En ese caso, el vendedor debe presentar la declaración fiscal correspondiente y solicitar una devolución, aportando la escritura de compra, la escritura de venta, los gastos y las pruebas que demuestren que el impuesto final es inferior al importe retenido.