ВАЖНЫЙ ШАГ: ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ


КАК ВАМ МОЖЕТ ПОМОЧЬ АДВОКАТ?
Покупка недвижимости без риска.

Если Вы решили купить недвижимость в Испании, у Вас могут возникнуть сомнения и вопросы. Поэтому, прежде чем вносить залог или подписывать какие-либо документы, мы советуем Вам найти адвоката, специализирующегося в области купли-продажи недвижимости. Адвокат проинформирует Вас о каждом шаге, который Вы должны предпринять, чтобы купить недвижимость с максимальными гарантиями и без риска,  будет направлять Вас в течении всего процесса, а также решит любые Ваши сомнения, которые могут возникнуть в ходе процесса. 

Этапы приобретения недвижимости в Испании : 

1. ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ ПРЕЖДЕ, ЧЕМ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
3. НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
4. ОФОРМЕНИЕ ИПОТЕКИ.
5. ПОСЛЕДУЮЩИЕ ФОРМАЛЬНОСТИ.

1. ЧТО ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ПРЕЖДЕ, ЧЕМ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ.

Первый шаг  - это, конечно, выбор недвижимости, которая соответствует Вашим требованиям и бюджету. Это решение должно быть принято с предварительной оценкой множества взаимосвязанных аспектов. Мы рекомендуем всегда выбирать надежное агентство для покупки недвижимости.
После того, как Вы выбрали недвижимость, можно приступать к процессу покупки. Первым этапом является подписание договора резерва, при котором агентство недвижимости становится посредником между продавцом и покупателем.

1) Покупатель оставляет за собой право на покупку недвижимости 

2) Создается основа для заключения соглашение 

Договор резерва (бронирования) широко используется многими агентствами недвижимости для того, чтобы попытаться прийти к соглашению сторон. Бронирование представляет собой сумму, которая выплачивается в качестве залога агентству недвижимости. Сумма резерва составляет от 3.000 до 5.000 евро в зависимости от стоимости недвижимости.

Бронирование может быть сделано за предложенную цену, в этом случае объект недвижимости резервируется до подписания частного договора купли-продажи.

Сумма резерва включается в общую стоимость сделки. В случае, если будущий покупатель откажется от сделки, он потеряет уплаченую сумму в качестве компенсации за ущерб, если не оговорено иное.

В договоре можно зафиксировать ценовое предложением или устновить срок ведения переговоров. Таким образом, в случае не получения согласия продавца на определенную сумму в срок сумма будет возвращена покупателю в полном объеме.

Это выгодно всем сторонам, так как покупатель обеспечивает эксклюзивное резервирование выбранной недвижимости до конца переговоров, а продавец знает, что он ведет переговоры с кем-то, у кого есть реальный интерес.

Важно, чтобы эти условия были очень четко прописаны в договоре резерва, который Вы подписываете с агентством недвижимости, и если у Вас есть малейшие сомнения, попросите все разъяснить  и обратитесь за помощью к адвокату.

Хотите купить, но при этом оставить за собой возможность расторжения договора в случае не получения ипотеки?
Мы советуем Вам подписать документ о бронировании с условием получения требуемого финансирования на покупку недвижимости.

2.ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ


Перед тем как формализовать сделку купли-продажи у нотариуса,  обычно заключается  предварительный договор купли-продажи между сторонами. Этот документ обязывает договаривающиеся стороны выполнять определенные обязательства. Важно внимательно проверить текст этого договора.

Как правило, до предварительного договора подписывается договор резерва, который содержит некоторые условия приобретения. Однако, перед подписанием предварительного (частного) договора купли-продажи желательно заранее ознакомиться с соответствующей информацией:

1. Кто подписывает от имени продавца. Если речь идет о новом объекте недвижимости, то подписывает его администратор или представитель компании, рекламирующей объект недвижимости; если речь идет о вторичной недвижимости, то подпись должна быть поставлена владельцем. Если собственников объекта недвижимости несколько, то все они должны подписать договор. 

2. Имеются ли на объекте долги. Например, ипотека, распоряжение о наложении ареста или неоплаченные налоги, такие как налоги на недвижимость (IBI). 

3. Соответствуют ли данные в регистре собтвенности и в кадастре физической реальности.

4. Имеются ли нарушения урбанистических норм.

5. Соответствие строительному регламенту. 

6. Осуществляет ли собственник  все необходимые платежи (коммунальные платежи, счета за воду, электричество и т.д.) и могут ли быть в будущем какие-то дополнительные платежи, одобренные сообществом собственников жилого комплекса (комунидадом). 

7. Как будут распределены расходы, связанные с офформлением покупки: услуги нотариуса, регистра собственности, адвокатов и т.д.

Депозит

Депозит - это денежная сумма, которую покупатель платит продавцу для оставления за собой права на приобретение недвижимости.

Депозит или первоначальным взнос – это деньги, оплачиваемые при подписании предварительного договора купли-продажи,  и которые являются частью стоимости недвижимости. 

Депозит означает, что: 

1. если договор будет нарушен покупателем, он потеряет уплаченный депозит

2. если договор нарушается продавцом, продавец обязан вернуть двойную сумму депозита

Основные пункты договора купли-продажи

Основные условия, которые должны быть включены в предварительный договор купли-продажи:

1. Важно определить и проверить правоспособность продавца. Если это первичная недвижимость, то договор должен быть подписан администратором или представителем компании; если это вторичная недвижимость, то договор должны подписать все владельцы. 

2. Правильное описание и месторасположение объекта недвижимости, а также его кадастровый номер. 
Необходимо проверить, что физическая реальность недвижимости совпадает с описанием в реестре недвижимости. 
В случае расхождения данных или же если строительные работы еще не завершены, это должно быть указано в договоре.

3. В договоре должна быть также указана согласованная цена передачи собственности, а также способ оплаты.

4. Если есть какая-то задолженность, связанная с объектов недвижимости, это должно быть указано в договоре. Важно, чтобы покупатель купил недвижимость без каких-либо затрат и обременений.

5. Если на недвижимости есть ипотека, это не проблема. Обычно аннулирование ипотеки происходит в тот же день, что и подписание нотариального акта купли-продажи. Важно указать эту информацию в договоре.

6. Для защиты покупателя важно включить в договор, что в муниципальных органах не должно быть открытых дел о нарушении урбанистических норм, и что объект недвижимости соответствует строительным нормам.

7. Важно указать, существует ли лицензия на осуществление профессиональной деятельности или нет, и кто должен отвечать за подачу заявления и за ее оплату, если таковая отсутствует.
8. Важно упомянуть требование к продавцу о предоставлении сертификата энергетической эффективности при подписании нотариального акта купли-продажи.

9. Несмотря на то, что частный документ действителен для юридических целей, чтобы зарегистрировать право собственности в реестре недвижимости, договор купли-продажи должен быть оформен в присутствии нотариуса. Поэтому в частном договоре важно указать дату, предусмотренную для подписания нотариального акта купли-продажи. Факт подписания нотариального акта дает правовую гарантию, поскольку законность и дееспособность покупателя и продавца проверяются и публично подтверждаются. Кроме того, в момент подписания нотарильного документа осуществляется регистрационная проверка права собственности и долгов на объекте недвижимости. 

10. Важно учитывать расходы, вытекающие из договора купли-продажи, такие как коммунальные услуги, расходы, связанные с жилым комплексом. Следует также иметь в виду расходы, связанные с оформлением: нотариальные сборы, регистрационные сборы, налог на передачу собственности и налог на прирост капитала.

3.НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ


Нотариальный акт обеспечивает правовую определенность при покупке недвижимости, помимо засвидетельствования всех согласованных условий, проверки аспектов, включенных в предварительный договор купли-продажи. 

До и во время подписания нотарального акта купли-продажи Ваш адвокат должен проверить следующее:

- Дееспособность и законность покупателя и продавца.
- Документы продавца. Продавцу рекомендуется иметь при себе оригинал документа о приобретении собственности, чтобы нотариус мог зафиксировать продажу на этом же документе.
- Является ли объект недвижимости основной резиденцией продавца или нет, поскольку в этом случае при подписании должны присутствовать оба супруга.
- Подтверждение оплаты расходов по жилому комплексу (комунидад).
- Имеет ли объект недвижимости свидетельство о проживании.
- Формы оплаты: в документе о передаче права собственности указывается, как и когда была произведена оплата за недвижимость и номера счетов.
- Нотариус должен проинформировать покупателя о любых долгах, связанных с объектом недвижимости, если есть ипотечные кредиты, эмбарго или другие долги.
- Продавец обязан предоставить энергетический сертификат.
- Доказательство об уплате последнего IBI (налог на недвижимость).
- Необходимо указать, кто покрывает расходы, связанные с оформление перехода права собственности: нотариальные сборы, регистрационные сборы, налог на передачу собственности и налог на прирост капитала.

4.ПОЛУЧЕНИЕ ИПОТЕКИ

ЧТО НЕОБХОДИМО ДЕЛАТЬ?


Прежде всего, необходимо изучить рынок. Юристы, специализирующиеся в области банковского дела и потребительского права, могут проконсультировать Вас.

Учитывая значительные экономические затраты, связанные с покупкой недвижимости, большинство людей, как правило, обращаются за финансированием.

Какой продукт выбрать? Банки предлагают своим клиентам различные продукты, но желательно дифференцировать их, чтобы выбрать наиболее подходящий для Вас.

Что такое ипотека?

Ипотека - это ключевой инструмент для приобретения собственности. Банк предлагает Вам денежную сумму по сравнительно низкой процентной ставке в обмен на ипотечный залог недвижимости, которую Вы покупаете.
Это означает, что если Вы не в состоянии заплатить, то после выполнения ряда условий, установленных законом, банк может продать имущество с публичных торгов. Пожалуйста, имейте в виду, что если в нотариальном акте не будет оговорено, что передача имущества банку  избавит Вас от долгов, если они превышают сумму, полученную от продажи, в этом случае в акте необходимо  указать оценку недвижимости, так как она будет сдерживает рыночную стоимость имущества.

СТОИМОСТЬ

Проценты - это цена, которую Вы платите за кредит. Проценты могут быть фиксированными или плавающими. В последнем случае, как правило, устанавливается процент, связанный с Euribor, плюс дифференциал. Чем выше дифференциал, тем дороже кредит.

СРОК

Это период, который банк дает Вам, чтобы вернуть деньги, которые он одолжил Вам. Большинство банков предлагают максимальный срок 30 лет.

ФИНАНСИРОВАНИЕ

Банкам запрещено предоставлять сумму в кредит, превышающую определенный процент от оценочной стоимости объекта недвижимости.

КОМИССИЯ

Вы можете столкнуться с разными видами комиссий. Большинство из них регулируется законом о кредитовании недвижимости: 

Комиссия за открытие ипотечного кредита.

Закон о кредитовании недвижимости не ограничивает эту комиссию, но устанавливает, что она будет взиматься только при оформлении ипотеки. Это исключает возможность взимания комиссии только за рассмотрение документов, как это было раньше.

Плата за досрочное погашение.

Это плата, которую Ваш банк может взимать с Вас, если Вы хотите досрочно погасить всю ипотеку или ее часть.

Закон о кредитовании недвижимости устанавливает, что для ипотеки с фиксированной процентной ставкой комиссия не может превышать сумму убытка кредитора с лимитом 2% от капитала, выплачиваемого в течение первых десяти лет, и с лимитом 1,5%, начиная с одиннадцатого года. Для ипотечных кредитов с переменной ставкой комиссия не может превышать сумму убытка кредитора с лимитом в 0,25% от капитала, выплачиваемого в течение первых трех лет, или с лимитом в 0,15% от капитала, выплачиваемого в течение первых пяти лет.

При условии, что для оставшейся части кредита применяется фиксированная процентная ставка, плата за досрочное погашение не может превышать финансовый ущерб кредитора с лимитом 0,15% от выплачиваемого капитала в течение первых трех лет кредита; по истечении этого периода плата не взимается.

Важно:

Проанализируйте Европейский стандартный информационный лист (FEIN). Этот документ, который должен быть предоставлен Вам банком, содержит всю информацию об ипотеке. Эта форма является обязательным предложением на срок не менее 10 дней.

Вам также должен быть предоставлен Стандартизированный информационный листок (FiAE) с подробным описанием условий и расходов по ипотеке.

Какая информация включена в FEIN?

- Идентификация кредитора и его комиссии.
- Сумма, срок и валюта кредита, с информацией о колебаниях, которые могут возникнуть, если он оформлен не в евро.
- Процентная ставка и график погашения.
- Общая сумма, подлежащая погашению.
- Стоимость имущества.
- Периодичность и количество платежей.
- Сумма каждого платежа, когда и как эта сумма может измениться. Если это ипотека с переменной процентной ставкой, в ней должно быть указано, на какой срок она зафиксирована и как часто будут меняться платежи.
- Таблица погашения и досрочного погашения: условия и сборы, если кредит погашается до окончания оговоренного срока.
- Невыполнение обязательств кредитором с указанием последствий для заемщика.
- Возможность передачи кредита другому кредитору и условия, при которых это может быть осуществлено.
- Порядок предъявления претензии и адрес для обращений.

ВЫБОР НОТАРИУСА

После выбора банка и наиболее подходящей для Вас ипотеки у Вас будет десять дней, прежде чем Вы получите разрешение на подписание нотариального акта по ипотеке.

Важно, чтобы Ваш адвокат проинформировал Вас обо всех аспектах кредита.

Адвокат свяжется с нотариусом, чтобы проверить всю информацию об ипотеке.

По истечении этих десяти дней, после составления и подписания Вами или Вашим доерительным лицом нотариального акта начинается новый этап. Это последний момент, чтобы прояснить любые сомнения, которые у Вас могут возникнуть.

В день подписания у нотариуса встречаются продавец, представители банка и Вы, как покупатель и заемщик.  Согласование и подписание нотариального акта купли-продажи и ипотеки происходит, как правило, одновременно.

5.ПОСЛЕДУЮЩИЕ ФОРМАЛЬНОСТИ


Расходы, возникающие при покупке недвижимости без ипотеки

Нотариальные услуги. Оплачиваются по договоренности сторон. На Коста-Бланка обычно нотариальные сборы оплачиваются покупателем в полном объеме, однако, это должно быть специально оговорено. В случае отсутствия соглашения нотариальный сбор оплачивается продавцом, а копировальный сбор - покупателем.

Плата за регистрацию собственности. Счет из земельного кадастра за регистрацию права собственности.
Оплата услуг адвоката.  Счет-фактура адвоката, если Вы заключаете договор на оказание услуг (юридическая консультация и представительство от Вашего имени).

Адвокат в свою очередь позаботится обо всем, начиная с проведения консультаций по договору, помощи в оформлении всех документов, и заканчивая оказанием постпродажных услуг (изменение собственника в договора  на водо- и энергоснабжение, информирование сообщества жильцов жилого комплекса, оплата налог на недвижимость и т.д.).

Налоги.

- Если Вы приобретаете первичную недвижимость, Вам необходимо оплатить НДС, который  
   составляет 10% от стоимости покупки, и гербовый сбор, которая колеблется в пределах 
   от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона.
- Если это вторичная недвижимость, Вам необходимо заплатить трансфертный налог, который варьируется в пределах от 5% до 10% от цены в зависимости от  региона Испании. В Валенсийском сообществе в настоящее время этот налог составлет 10%.
- Обратитесь к Вашему адвокату за информацией о налогам в Вашем регионе, для того чтобы 
   налоговые обязательства не стали для Вас сюрпризом.

Расходы, связанные с оформлением ипотеки

Закон о кредитовании недвижимости привел к важным изменениям в распределении этих расходов между покупателем и банком, отныне банк берет на себя большую часть расходов.

Банк платит:

Нотариальные сборы
Реестровые сборы
Комиссионные банка за управление
Гербовый сбор
Покупатель платит: 
Оценка собственности. 
С расходами на оценку Вам придется столкнуться в обязательном порядке, независимо от того, получите Вы ипотеку или нет. 

Оценка будет осуществляться выбранной Вами оценочной компанией или специалистом.

Некоторые банки сами организуют оценку недвижимости.

Также необходимо учитывать: 

1. Расходы за копии ипотечного акта будет нести лицо, которое их запросит, простую копию нотариус может выслать Вам на электронную почту.

2. Банк может потребовать от Вас оформления страхования жилья, страхования жизни или защиты ипотечных платежей, хотя Вы можете оформить их в выбранной Вами компании.

Расходы, возникающие при покупке недвижимости без ипотеки

Нотариальные сборы оплачиваются по договоренности. На побережье Коста-Бланка обычно нотариальные расходы оплачиваются покупателем в полном объеме, однако, это должно быть специально оговорено. В случае отсутствия соглашения нотариальный сбор оплачивается продавцом, а копировальный сбор - покупателем.

Плата за регистрацию собственности.

Счет из земельного кадастра за регистрацию права собственности.

Оплата услуг адвоката. Счет-фактура адвоката, если Вы заключаете договор на оказание услуг (юридическая консультация и представительство от Вашего имени). Адвокат в свою очередь позаботится обо всем, начиная с проведения консультаций по договору, помощи в оформлении всех документов, и заканчивая оказанием постпродажных услуг (изменение собственника в договора  на водо- и энергоснабжение, информирование сообщества жильцов жилого комплекса, оплата налог на недвижимость и т.д.).

Налоги.

- Если Вы приобретаете первичную недвижимость, Вам необходимо оплатить НДС, который  
   составляет 10% от стоимости покупки, и гербовый сбор, которая колеблется в пределах 
   от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона.
- Если это вторичная недвижимость, Вам необходимо заплатить трансфертный налог, который варьируется в пределах от 5% до 10% от цены в зависимости от  региона Испании. В Валенсийском сообществе в настоящее время этот налог составлет 10%.
- Обратитесь к Вашему адвокату за информацией о налогам в Вашем регионе, для того чтобы 
   налоговые обязательства не стали для Вас сюрпризом.

Расходы, связанные с оформлением ипотеки

Закон о кредитовании недвижимости привел к важным изменениям в распределении расходов между покупателем и банком, теперь банк берет на себя большую часть расходов.

Банк платит:

Нотариальные сборы
Реестровые сборы
Комиссионные Банка за управление
Гербовый сбор
Покупатель платит: 
Оценка собственности.

С расходами на оценку Вам придется столкнуться в обязательном порядке, независимо от того, получите Вы ипотеку или нет.  Оценка будет осуществляться выбранной Вами оценочной компанией или специалистом. Некоторые банки сами организуют оценку недвижимости.

Также необходимо учитывать: 

1. Расходы за копии ипотечного акта будет нести лицо, которое их запросит, простую копию нотариус может выслать Вам на электронную почту.

2. Банк может потребовать от Вас оформления страхования жилья, страхования жизни или защиты ипотечных платежей, хотя Вы можете оформить их в выбранной Вами компании.

Регистрация собственности:

Несмотря на то, что регистрация купли-продажи является добровольной, банк требует, чтобы ипотечный договор был зарегистрирован в реестре недвижимости, поэтому купля-продажа должна быть также зарегистрирована. 
Нотариус в день оформления акта отправит в электронном виде копию документа о покупке, а также ипотечный документ в реестр недвижимости. Это гарантирует, что Вы не столкнетесь в будущем с проблемами со стороны продавца (предыдущего владельца), например, с арестом или претензиями.

Оплатить налоги необходимо в течение установленного законом срока.

Ваша новая жизнь начинается!